Η απόκτηση ή η μεταβίβαση ενός ακινήτου αποτελούσε ανέκαθεν μια διαδικασία γεμάτη γραφειοκρατία, άγχος και αναπάντητα ερωτήματα για την πραγματική κατάσταση του κτιρίου. Τα πράγματα, όμως, αλλάζουν ριζικά. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) είναι πλέον γεγονός και αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά εργαλεία για την ψηφιοποίηση του κατασκευαστικού κλάδου και την εξασφάλιση της διαφάνειας στις αγοραπωλησίες.
Αν αναρωτιέστε τι ακριβώς είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πότε είναι υποχρεωτική, ποια δικαιολογητικά χρειάζονται και πώς σας επηρεάζει ως ιδιοκτήτη, βρίσκεστε στο κατάλληλο μέρος. Σε αυτόν τον οδηγό θα αναλύσουμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε.
Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Με απλά λόγια, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ο ψηφιακός φάκελος ενός ακινήτου. Φανταστείτε τη σαν το ιατρικό ιστορικό ή το βιβλιάριο συντήρησης του σπιτιού σας, όπου καταγράφεται η πραγματική του κατάσταση σε όλη τη διάρκεια της «ζωής» του.
Σε αυτήν περιλαμβάνονται όλα τα απαραίτητα στοιχεία του ακινήτου, όπως τα αρχιτεκτονικά σχέδια, η οικοδομική άδεια, τα πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης, καθώς και τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών. Στόχος του μέτρου είναι η αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου, ώστε να αποκλειστούν μελλοντικές πολεοδομικές παρανομίες και να προστατευτεί ο αγοραστής.
Πότε είναι υποχρεωτική η έκδοσή της;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δεν απαιτείται άμεσα για όλα τα κτίρια της χώρας, αλλά γίνεται υποχρεωτική σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Πιο αναλυτικά, η έκδοσή της είναι απαραίτητη για:
- Κάθε νέα κατασκευή / οικοδομή: Για να πάρει θετική θεώρηση μια νέα οικοδομική άδεια και να ολοκληρωθεί το κτίριο, η έκδοση ΗΤΚ είναι πλέον υποχρεωτική.
- Οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου: Αν θέλετε να πουλήσετε, να γίνει γονική παροχή ή να δωρίσετε ένα ακίνητο (διαμέρισμα, μονοκατοικία, κατάστημα, οικόπεδο με κτίσμα), η ΗΤΚ είναι το βασικό έγγραφο που θα σας ζητήσει ο συμβολαιογράφος. Χωρίς αυτήν, δεν μπορεί να ολοκληρωθεί καμία μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος.
- Κτίρια του Δημοσίου και συνάθροισης κοινού: Σχολεία, νοσοκομεία, θέατρα, ξενοδοχεία και μεγάλα εμπορικά κέντρα είχαν προτεραιότητα και έπρεπε να έχουν ήδη εναρμονιστεί με τη νομοθεσία.
Σημείωση: Αν απλώς κατοικείτε στο σπίτι σας και δεν σκοπεύετε να το πουλήσετε ή να κάνετε κάποια γονική παροχή, δεν έχετε άμεση υποχρέωση να εκδώσετε ΗΤΚ αυτή τη στιγμή.
Η διαφορά μεταξύ Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Ένα σημείο που συχνά μπερδεύει τους ιδιοκτήτες είναι η διαφορά μεταξύ ολόκληρου του κτιρίου και ενός μεμονωμένου διαμερίσματος. Ο νόμος προβλέπει δύο κατηγορίες:
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Αφορά ολόκληρο το οικοδόμημα (π.χ. μια ολόκληρη πολυκατοικία ή ένα αυτοτελές κτίριο γραφείων).
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Αφορά ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, κατάστημα ή πάρκινγκ μέσα σε μια πολυκατοικία. Όταν πουλάτε το διαμέρισμά σας, εκδίδεται ταυτότητα γι’ αυτό το συγκεκριμένο τμήμα και όχι για όλη την πολυκατοικία.
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται;
Για να δημιουργηθεί ο ψηφιακός φάκελος, ο αρμόδιος μηχανικός θα χρειαστεί να συγκεντρώσει μια σειρά από έγγραφα. Αν και ο μηχανικός αναλαμβάνει το μεγαλύτερο μέρος της αναζήτησης μέσω των δημόσιων πλατφορμών, η δική σας συμβολή με το αρχείο σας είναι πολύτιμη. Τα βασικά δικαιολογητικά είναι:
- Το στέλεχος της Οικοδομικής Άδειας (με τις αναθεωρήσεις της).
- Τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια (κατόψεις, όψεις, τομές) από την πολεοδομία.
- Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του ακινήτου.
- Το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (αν πρόκειται για νέο κτίριο).
- Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων (αν έχουν γίνει τακτοποιήσεις στο παρελθόν με τους νόμους 4495/17, 4178/13, 4014/11 ή 3843/10) μαζί με τα αντίστοιχα σχέδια.
- Το κτηματολογικό φύλλο (Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος) και ο αριθμός ΚΑΕΚ.
- Το συμβόλαιο ιδιοκτησίας του ακινήτου.
- Ο πίνακας ποσοστών κοινοχρήστων (αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία σε πολυκατοικία).
Ποια είναι η διαδικασία βήμα-βήμα;
Η διαδικασία έκδοσης δεν είναι κάτι που μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης μόνος του, καθώς απαιτείται ειδική πρόσβαση στο πληροφοριακό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ). Η ροή των εργασιών έχει ως εξής:
- Έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας: Μόλις ολοκληρωθεί η καταχώρηση, εκδίδεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας. Αυτό το έγγραφο φέρει μοναδικό κωδικό και είναι αυτό που παραδίδεται στον συμβολαιογράφο για τη μεταβίβαση.
- Ανάθεση σε Μηχανικό: Ο ιδιοκτήτης επιλέγει έναν εξουσιοδοτημένο διπλωματούχο μηχανικό και του αναθέτει το έργο.
- Συλλογή Στοιχείων & Αυτοψία: Ο μηχανικός μελετά τα έγγραφα και πραγματοποιεί υποχρεωτική επιτόπια αυτοψία στο ακίνητο για να ελέγξει αν οι υφιστάμενες διαστάσεις συμφωνούν με τα σχέδια της πολεοδομίας.
- Καταχώρηση στο Σύστημα: Ο μηχανικός εισάγει όλα τα στοιχεία και τα σχέδια στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του ΤΕΕ.
Γιατί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι θετική εξέλιξη;
Αν και αρχικά μπορεί να φαίνεται ως άλλη μία γραφειοκρατική υποχρέωση ή ένα επιπλέον έξοδο, στην πραγματικότητα η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου λύνει χρόνια προβλήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων:
- Απόλυτη Ασφάλεια στις Αγοραπωλησίες: Ο αγοραστής γνωρίζει με ακρίβεια τι αγοράζει. Δεν υπάρχει πλέον ο φόβος να αποκτήσει κανείς ένα ακίνητο και εκ των υστέρων να ανακαλύψει κρυμμένες πολεοδομικές παραβάσεις που κοστίζουν χιλιάδες ευρώ σε πρόστιμα.
- Τέλος στην απώλεια σχεδίων: Πόσες φορές έχει τύχει να χαθούν φάκελοι σε παλιές πολεοδομίες λόγω πλημμυρών ή πυρκαγιών; Με την ψηφιοποίηση, τα σχέδια του σπιτιού σας θα είναι για πάντα ασφαλή στο cloud.
- Ταχύτητα στις μελλοντικές διαδικασίες: Αν στο μέλλον θελήσετε να κάνετε μια ανακαίνιση, να ζητήσετε μια άδεια μικρής κλίμακας ή να μπείτε σε ένα επιδοτούμενο πρόγραμμα (π.χ. «Εξοικονομώ»), δεν θα χρειαστεί να ψάχνετε έγγραφα από την αρχή. Όλα θα βρίσκονται έτοιμα με ένα κλικ.
- Πάταξη της αυθαίρετης δόμησης: Μπαίνει ένα οριστικό «φρένο» στη δημιουργία νέων αυθαιρέτων, αναβαθμίζοντας το οικιστικό περιβάλλον των πόλεων μας.
Ποιο είναι το κόστος και η διάρκεια ισχύος;
Το κόστος για την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου δεν είναι σταθερό ούτε ορίζεται από το κράτος. Εξαρτάται από την αμοιβή του μηχανικού, η οποία διαμορφώνεται με βάση τα εξής κριτήρια:
- Το μέγεθος (τετραγωνικά μέτρα) του ακινήτου.
- Την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών που πρέπει να τακτοποιηθούν προηγουμένως.
- Την παλαιότητα του κτιρίου και τη διαθεσιμότητα των σχεδίων της πολεοδομίας (αν χρειάζεται αναζήτηση ή ανασύσταση φακέλου).
Όσον αφορά τη διάρκεια ισχύος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας που εκδίδεται έχει ισχύ για 2 μήνες από την ημερομηνία της αυτοψίας του μηχανικού και πρέπει να είναι σε ισχύ κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Ωστόσο, ο ψηφιακός φάκελος (η ίδια η ταυτότητα) παραμένει στο σύστημα για πάντα και επικαιροποιείται μόνο εάν γίνει κάποια τροποποίηση στο ακίνητο (π.χ. μια νέα ανακαίνιση με άδεια).
Συμπέρασμα
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ήρθε για να βάλει τάξη στο τοπίο της ελληνικής ιδιοκτησίας. Μπορεί η διαδικασία να απαιτεί προσοχή και τη συνδρομή ενός έμπειρου επαγγελματία, όμως το τελικό αποτέλεσμα προσδίδει προστιθέμενη αξία στο ακίνητό σας και σας εξασφαλίζει απόλυτη ηρεμία για κάθε μελλοντική κίνηση.
